一、背景鏈接
據(jù)武漢市消費者協(xié)會介紹,商品房的質(zhì)量問題、包括外墻滲水、墻壁裂縫、墻灰脫落、下水不暢等質(zhì)量問題逐漸成了居民投訴的主要內(nèi)容。
在武漢市徐東大街武鐵佳苑,也有不少業(yè)主遇到房屋質(zhì)量問題。業(yè)主楊女士說,她家的外墻也滲水,精心布置的婚房,墻紙就被水滲了,影響美觀。“房屋這種東一個西一個的小問題,鬧心得很。”
楊女士說,最糾結(jié)的地方是找物業(yè)和開發(fā)商解決問題“非常之難”。“他們要么就是拖延,要么就是沒有實際意義的解釋,要么就是相互推諉。單一的業(yè)主勢單力薄,被動得很。”
二、原因分析
房產(chǎn)質(zhì)量問題糾紛的案例中,大多不危及居住安全。這樣的質(zhì)量問題,在現(xiàn)實操作中,解決這些問題維權(quán)有很多的難處:
第一,開發(fā)商違約成本低。在利益的驅(qū)動下,諸如材料、戶型、面積、水電路等出現(xiàn)些毛病是常事。開發(fā)商絕對強勢,房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題,能否妥善解決完全看他們的誠信經(jīng)營意識,而這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場最為缺乏的精神。
第二,業(yè)主的維權(quán)成本高。在目前的司法環(huán)境下,商品房售后跟不上,消費者可選擇的救濟途徑很少。 維權(quán)難,成本高,一些業(yè)主就選擇發(fā)網(wǎng)帖,或者找媒體來伸張正義,恰恰印證了監(jiān)管和司法救濟的無能為力。
第三,這是由當(dāng)前房地產(chǎn)市場特點決定的。在當(dāng)前市場環(huán)境下,不管房地產(chǎn)市場處于買方市場,還是賣方市場,在房屋交易中,開發(fā)商處于絕對的強勢。業(yè)主可以提出一定賠償,能不能如愿,取決于開發(fā)商或者物業(yè)公司,在整個環(huán)節(jié)中,消費者都是比較被動的。
商品房有一個“維修基金”,就是房屋交易時開發(fā)商手中預(yù)留有質(zhì)量保修金。但是現(xiàn)實中動用這塊資金比較困難。一個是程序麻煩,一個是因為沒有強制性約束和明細(xì)規(guī)定,開發(fā)商一般情況視這部分錢為自己的銷售收入。
三、解決措施
首先,可以對商品房售后作出規(guī)定,例如一些城市要求開發(fā)商要專門設(shè)置商品房售后服務(wù)部門,以明確房屋售后的相關(guān)責(zé)任。規(guī)定維修基金由開發(fā)商和業(yè)主共同繳納,實行專戶存儲、??顚S谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則,為房屋公共部分維修問題提出了解決方案。
其次,增強購房者的維權(quán)意識。購買商品房時,不僅要注意前期的選房、購房合同內(nèi)容等細(xì)節(jié),在買好房、交付使用時,還要咨詢專業(yè)人士做好驗房工作。交付使用后,發(fā)現(xiàn)房子存在質(zhì)量問題,應(yīng)及時找開發(fā)商協(xié)商解決,如果開發(fā)商不管,可以組織業(yè)主委員會,組團(tuán)維權(quán)比單兵作戰(zhàn)效果要好。
此外,有專家提出可嘗試建立黑名單制度,房屋在保質(zhì)期內(nèi),出現(xiàn)售后問題的開發(fā)商如果經(jīng)查屬實,列入黑名單,并予以曝光。