2006年山西公務(wù)員考試《申論》真題及參考范文

　　在房地產(chǎn)市場中，經(jīng)濟適用房的規(guī)劃和運營由各地政府操作，最易受政府“有形之手”的調(diào)控，按理說應(yīng)充分造福于城鎮(zhèn)中低收入家庭，不應(yīng)該出現(xiàn)供需嚴重不平衡的狀況。然而，在現(xiàn)實中，經(jīng)濟適用房“一房難求”、“別墅化”、“富人化”等現(xiàn)象在許多城市卻十分突出。經(jīng)濟適用房的諸多“不適之癥”，與政府的粗放式管理直接有關(guān)。對此，有三大疑問急需得到有關(guān)部門的解答。

　　在宏觀調(diào)控背景下，各地政府紛紛表態(tài)，或給出經(jīng)濟適用房與全部商品房的占比，或給出建設(shè)規(guī)模。這些規(guī)劃中的供應(yīng)量，能在多大程度上滿足老百姓對經(jīng)濟適用房的需求呢？這個問題難以回答，原因就在于需求量并沒有被明確測算出來。如果經(jīng)濟適用房的供應(yīng)與需求存在脫節(jié)，那么在此條件下給出的數(shù)字或比例是沒有參考意義的。

　　現(xiàn)在，能夠用來估算需求量的，只是經(jīng)濟適用房購買者的收入標(biāo)準。然而，根據(jù)各地劃定的購買者收入標(biāo)準，要么有一大半家庭符合條件，要么中低收入家庭被摒棄在外。有人測算，按照現(xiàn)有經(jīng)濟適用房購買標(biāo)準，近80%的北京市民具備條件，而北京市目前提供的經(jīng)濟適用房還滿足不了其中10%的需求。西安市經(jīng)濟適用房購買標(biāo)準是在家庭年收入27500元的參照數(shù)上定的，而這顯然是西安很多中低收入家庭無法達到的。更有甚者，目前許多地方還沒有明確的中低收入者標(biāo)準，何談準確測算經(jīng)濟適用房的需求量呢？

　　也許，之所以出現(xiàn)購買者收入界定標(biāo)準不科學(xué)的情況，原因在于經(jīng)濟適用房的保證面過于寬泛。根據(jù)經(jīng)濟適用房的定義，其供應(yīng)對象是中低收入家庭，這在許多地方被理解為“中等收入＋低收入”家庭。這樣一來，導(dǎo)致各地在確定標(biāo)準時有了較大的變動空間。經(jīng)濟適用房具有政策保障性質(zhì)，須嚴格控制套型面積，國家給出的建議標(biāo)準是中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)站上，僅回龍觀住宅區(qū)在這家交易中心登記的擬轉(zhuǎn)售的數(shù)百套經(jīng)濟適用房中，110平方米至230平方米的大房子就有66套。

　　出現(xiàn)經(jīng)濟適用房“別墅化”現(xiàn)象有一定的歷史原因。房改之初建設(shè)經(jīng)濟適用房承擔(dān)著一定的擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的任務(wù)，因而建設(shè)標(biāo)準限制不嚴。針對戶型超標(biāo)問題，北京市建委負責(zé)人表示，市規(guī)劃委將嚴格控制戶型面積，從源頭上進行審批管理。經(jīng)濟適用房建設(shè)過程中另一個監(jiān)督管理的難點是控制利潤。由于經(jīng)濟適用房是微利商品，國家規(guī)定要把利潤率控制在3%以下。然而，一位業(yè)內(nèi)人士表示，如果利潤率真正控制在3%以下，是不會有開發(fā)商愿意做的。

　　實際上，開發(fā)商有各種手法在開發(fā)過程中謀取高額利潤。比如，加高樓層、增加商品房比例、炒號、利用物業(yè)公司進行利潤補充等等。對于開發(fā)商的這些“灰色收入”，政府管理部門要么難以查究，要么以罰款了事，但違規(guī)成本與高額利潤相比顯得微不足道。如此看來，經(jīng)濟適用房能否真正“經(jīng)濟”起來，還要打上一個問號。銷售環(huán)節(jié)存在的漏洞主要有兩個，一個是開發(fā)商的“瞞”，即暗中留下一定數(shù)量的房號自己操縱；另一個是購房者的“騙”，即不符合條件的人騙購經(jīng)濟適用房。

　　把銷售交由開發(fā)商來操作，一個重要原因是當(dāng)初經(jīng)濟適用房放量供應(yīng)、項目過多，由政府銷售存在一定困難。然而，現(xiàn)在經(jīng)濟適用房處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，開發(fā)商的暗中操作則加劇了供求的失衡。針對放號方式存在的弊端，一些地方從規(guī)范排隊等號、網(wǎng)上放號、手機放號等入手治理。有關(guān)專家則認為，要保證放號的公開、公平、公正，把銷售交由政府來負責(zé)是一條根本之道。令人遺憾的是，目前還沒有地方嘗試采取這種操作方式。

　　談及如何防止購房者的騙購行為，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌表示，在居民收入透明度不夠的情況下，這恐怕是經(jīng)濟適用房管理中最為棘手的一個問題。北京市建委負責(zé)人介紹，準備在現(xiàn)行的審核政策基礎(chǔ)上再增加三項措施：結(jié)合個人所得稅明細制度進行收入審核；增加新聞媒體公示，擴大公示范圍；嚴厲查處虛假行為。