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背30年債買30年房 30年樓齡房銀行基本不批貸
2010-04-07 08:38  未知 點擊: 載入中...

  專家分析:盲目拆遷致其“英年早逝”

 

 

  中國建筑的平均壽命只有30年?日前,國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興在第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會上語出驚人。有網(wǎng)友稱,照此推算,等到自己的房貸還清的時候,

房子也該塌了。

 

  到底是什么原因造成建筑“短命”?廣州新建樓盤情況又是如何?帶著這些疑問,記者采訪了幾位專家學(xué)者。

  短命診斷

  據(jù)報道,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司司長陳宜明接受媒體采訪時曾表示,政府的盲目拆遷和國內(nèi)房屋自身的建筑質(zhì)量問題一直是中國建筑業(yè)面臨的難題。

  專家昨日接受本報記者采訪時則分析:建筑行業(yè)趕進度、省成本為建筑質(zhì)量埋下“病根”,而全國范圍內(nèi)的盲目拆遷則使許多建筑還未到服役期滿便“猝死”。

  底子薄

  為省成本絞盡腦汁

  華南理工大學(xué)土木與交通學(xué)院副教授張原的研究領(lǐng)域之一就是建筑質(zhì)量,他本人也曾做過多年的建筑工程監(jiān)理。“如果是講自然壽命,那么上世紀90年代后期以來建的都不止這個年限。但即使挺過了30年,中國的大多數(shù)建筑到50年時也需要加固、維修了,有質(zhì)量問題。”

  他告訴記者,中國的建筑,多數(shù)的設(shè)計使用壽命只有50年,而國外的設(shè)計使用壽命往往是70年。“設(shè)計的時候預(yù)著的時間就短。”在建造過程中,從開發(fā)商到承建商再到具體蓋樓的承建方、工人,大多數(shù)時候都不是以“保證質(zhì)量”為第一考慮的。“第一考慮是如何用最低的成本建房子,如何在最短的時間內(nèi)完成,如何盡可能多地賺一點錢。”

  1平方米監(jiān)理費不到10元

  張原分析,多數(shù)開發(fā)商在選擇承建商的時候都是看哪家的報價最低。如此一來,偷工減料、馬虎了事就不可避免。

  而本應(yīng)為建筑質(zhì)量“把關(guān)”的工程監(jiān)理也不能發(fā)揮應(yīng)有作用。“按照國家規(guī)定,監(jiān)理費用應(yīng)該是按工程造價的百分比來確定的,現(xiàn)在開發(fā)商為了壓價,改成以建筑面積付給監(jiān)理費。往往1平方米的監(jiān)理費還不到10元。”“為了節(jié)省成本,監(jiān)理公司根本不會花大力氣去干好本職工作,劃不來嘛!”

  易缺鈣

  層層分包致“骨質(zhì)疏松”

  建筑質(zhì)量無法保證,還有一個因素在于施工者的資質(zhì)和管理體制。建筑施工“層層分包”已是行內(nèi)的常態(tài),“層層分包到最后,蓋房子的工人大多數(shù)是從未接受過建筑培訓(xùn)的農(nóng)民工。”農(nóng)民工一般是計件或計時算薪水,包工頭也是忙著趕進度收錢——實際上工人和管理者都缺乏專業(yè)資質(zhì)和專業(yè)素養(yǎng)。

  工程建完,施工隊就走了,去別處接活干。萬一建筑質(zhì)量真的出了問題,追究下來,也只能找到當初承建公司的項目經(jīng)理、建造師或監(jiān)理單位等。只有這些人是穩(wěn)定的、有資質(zhì)的,跑不掉的。但論起責任大小,他們顯然不是最該被“打板子”的。

  而在澳大利亞、加拿大等國,情況就完全不同。張原介紹,這些國家對承建方的資質(zhì)并無要求,卻嚴格要求施工、管理、監(jiān)理人員必須持證上崗。如果建筑出問題,會直接處罰到工人以及雇用工人的企業(yè),嚴重時甚至?xí)蹁N職業(yè)資格證。“國外這種專業(yè)技能人士的收入普遍較高,為了不丟掉"飯票",他們必須自律。”

  常猝死

  拆遷之風(fēng)愈演愈烈

  如果讓建筑“自然老去”直至“自然死亡”,也許不止30年、50年。全國范圍內(nèi),都有老建筑經(jīng)過加固、修整后依然正常使用的例子,如上海外灘老建筑群、武漢大學(xué)民國老建筑群、廣州沙面的老建筑群。但近年來愈演愈烈的“拆遷風(fēng)潮”,使眾多建筑都變成了“短命鬼”。

  為什么要拆遷?廣州大學(xué)建筑節(jié)能研究院院長周孝清教授說,這里面的原因非常復(fù)雜,有些是因為城市的規(guī)劃發(fā)生改變,原有的建筑不符合新的定位和功能需求,必須拆除。另外,“為拆而拆”也并不少見。一位不愿具名的專家稱;“很多人喜歡新的、豪華的東西,大破大立、大拆大建才能達到理想的效果。改造舊建筑,有些領(lǐng)導(dǎo)覺得太麻煩,花錢又多,還不如搞新建筑。”許多老建筑是因其“文物”的身份才得以保存和修繕。

  而經(jīng)濟因素的導(dǎo)向作用更加明顯。“拆一次就創(chuàng)造了GDP,再蓋一次又創(chuàng)造GDP。”這是網(wǎng)友們慣用的說法。記者了解到,在國內(nèi)許多城市的中心城區(qū),舊城改造需要政府投入巨大的資金和精力,相比之下,出讓土地、讓開發(fā)商主導(dǎo)拆遷重建則更經(jīng)濟、更有利。

  我國是世界上每年新建建筑量最大的國家,每年20億平方米新建面積,相當于消耗了全世界40%的水泥和鋼材,而建筑壽命卻只能持續(xù)25~30年。(仇保興)

  不少樓盤

  年限縮水

  樓價“短命”論引發(fā)關(guān)注。目前按揭最高年限30年,若樓盤平均使用年限也為30年,就真叫人不知如何是好了。多位業(yè)內(nèi)人士昨日接受記者采訪時表示,以廣州為代表的內(nèi)地商品房市場興起不過20年,按正常標準應(yīng)該使用超過50年,購房者應(yīng)不必擔心。

  記者卻發(fā)現(xiàn),近一兩年來廣州陸續(xù)推出的新盤,還沒交到買家手中,就因為種種原因存在使用年限縮水的問題,有的樓盤甚至比正常的70年使用年限少了30年。(賴偉行)

  50年樓已“垂死”

  30年房銀行基本不批貸

  “如果我現(xiàn)在買的房子真的只有30年的使用壽命,那么我把貸款還清的時候,房子也快塌了。”有網(wǎng)友在網(wǎng)上如此留言。

  “30年的壽命標準用來衡量商品住宅有點夸張。”房地產(chǎn)專家吳定金在接受記者采訪時表示,內(nèi)地的商品房市場從起步到如今發(fā)展過程不過20年左右,所以“短命說”所指重點應(yīng)該不是商品住宅。近年來,商品房項目從規(guī)劃到建設(shè),都有一整套比較完備的監(jiān)管程序,一些大開發(fā)商在項目運作上也比較成熟,建筑壽命應(yīng)不至于只有30年。

  中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜告訴記者,從房子的投資壽命角度來看,15年以內(nèi)樓齡的房源應(yīng)可視為“青壯年”,15年以后就進入急速老化的階段,超過50年的房源可視為進入“垂死”階段。

  滿堂紅研究部經(jīng)理周峰告訴記者,目前在二手樓市當中,超過30年樓齡的舊樓買家若想通過按揭貸款的途徑購買,銀行方面基本不會批準。

  廣州新盤年限

  通常不足65年

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),現(xiàn)時房屋使用年限普遍縮水。從去年3月開始,廣州樓市陸續(xù)推出的新盤中,使用年限在65年以內(nèi)的比比皆是。其中的“主力軍”就是“咸魚翻生”的爛尾樓盤,例如位于詩書路的某爛尾樓盤,使用年限就從2003年算起,環(huán)市路和水蔭路的兩個爛尾樓盤,使用年限更分別只有59年和56年。此外,一些開發(fā)商在開發(fā)過程中,將項目分成數(shù)期推出,造成部分后期產(chǎn)品年限縮短,尤其一些體量大的樓盤,首尾相差可達10年或以上,即使在開發(fā)期限相對較短的天河和芳村、白云等地,有樓盤的使用年限也只有不到60年。

  業(yè)內(nèi)人士分析,開發(fā)商捂盤惜售和用地性質(zhì)也是樓盤年限縮水的原因。例如今年初大學(xué)城某樓盤開盤,按照商業(yè)項目的使用年限計算,使用壽命只有40年。

  我國建筑垃圾的數(shù)量已占到城市垃圾總量的30%~40%……在每萬平方米建筑的施工過程中,僅建筑垃圾就會產(chǎn)生500~600噸,每萬平方米拆除的舊建筑,將產(chǎn)生7000~12000噸建筑垃圾,而中國每年拆毀的老建筑占建筑總量的40%。

  建筑垃圾該如何處理?廣州大學(xué)建筑節(jié)能研究院院長周孝清教授說:“據(jù)我了解,現(xiàn)在可回收的建筑垃圾只有約1%,99%都被扔掉了,處理方法就是填埋。”而這些填埋掉的建筑垃圾絕大多數(shù)不可降解,它們不可避免地會對土壤、水源產(chǎn)生影響。

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